El pasado 23 de diciembre se publicó en el B.O.E. el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Dentro de las medidas que se contemplan en este Real Decreto-Ley cabe destacar las adoptadas para reducir los gastos fijos de arrendamiento de local que soportan las empresas y los autónomos. Debido a las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de la pandemia, muchas empresas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma, lo que nuevamente está provocando una falta de ingresos o una minoración sustancial de los mismos durante el periodo por el que se prolongue el estado de alarma, lo que puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y PYMES para hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones, entre ellas la del pago de las rentas de los locales en los que desarrollan su actividad en régimen de alquiler, lo que pone en riesgo la continuidad de sus negocios.
Por ello, para abordar esta situación, la primera posibilidad que se contempla es que, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de los locales. No obstante, esta opción requiere de una conformidad entre ambas partes.
En caso de que las partes contratantes no alcanzaran el mencionado acuerdo, este Real Decreto-Ley prevé que el arrendatario de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos, o de un contrato de industria, pueda solicitar al arrendador, antes del 31 de enero de 2021, cuando éste sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (la persona física o jurídica que sea titular de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de 1.500 m2) una de las siguientes medidas:
- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, pudiéndose extender hasta un máximo de cuatro meses más.
- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas pudiéndose extender hasta un máximo de cuatro meses más.
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo de 7 días hábiles que dispone el arrendador para contestar la petición del arrendatario. Por tanto, en este caso el arrendador tendrá que, o bien aceptar la medida propuesta por el arrendatario, o bien optar por la reducción o la moratoria en los términos previstos anteriormente.
El pago de las rentas aplazadas se podrá realizar durante un periodo de dos años, a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del periodo. No obstante, es preciso indicar que aquellos gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo revisto en el contrato y de los que el arrendatario se beneficia (por ejemplo, gastos de comunidad) quedan excluidos de las medidas de reducción o moratoria indicadas.
Por otro lado, en caso de que el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, se podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por las partes contratantes con carácter voluntario.
En este sentido, para facilitar la posibilidad del acuerdo, las partes contratantes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. Por tanto, es preciso mencionar que, a diferencia del supuesto anterior, en este caso el arrendador tiene la opción de no aceptar la propuesta encomendada por el arrendatario.
En todo caso, conforme al artículo 3 del Real Decreto-Ley 35/2020, sólo pueden acceder a las medidas citadas los arrendatarios que sean autónomos o PYMES, cuando se cumplan con determinados requisitos.
En primer lugar, en el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo persona física, se requiere:
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar, o en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, o por órdenes citadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido a año anterior.
En segundo lugar, en caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME, se requiere:
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital (que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; que el importe neto de la cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta).
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020 que declaró el estado de alarma, o por órdenes citadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido a año anterior.
Finalmente, ha de añadirse que, conforme al artículo 5 del Real Decreto-Ley 35/2020, los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Desde ORTEGO Y CAMENO ABOGADOS quedamos enteramente a su disposición para clarificarle cualquier cuestión que considere oportuna.
Equipo O&C.
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