El artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece lo siguiente:
“ 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
- El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. […]”
En la presente nota jurídica vamos a analizar el supuesto en que una sociedad (en adelante “sociedad adquirente”) pretende comprar la totalidad de otra sociedad (en adelante “sociedad vendedora”), que es la propietaria de un inmueble sobre el que existe un contrato de arrendamiento vigente a la fecha de la compraventa.
En este supuesto, por tanto, el propio inmueble no va a venderse en sí mismo, sino que únicamente van a adquirirse las participaciones de la sociedad que es propietaria del referido inmueble de manera íntegra.
Por ello, en este caso, resulta necesario determinar si el arrendatario tendría derecho de adquisición preferente sobre la vivienda objeto de arrendamiento, teniendo en cuenta que la misma, realmente, no va a ser objeto de venta.
En relación a ello, existe una resolución, de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa y cancelación de hipoteca, la cual indica que:
“1. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce a los arrendatarios de vivienda un derecho de adquisición preferente pero únicamente en los casos de «venta». Y por ello, tal y como reconoció la DGRN en resolución de 10 de diciembre de 2007, no procede en los supuestos de dación en pago ya que:
[…] – El art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha de ser objeto de interpretación estricta en cuanto limita las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados (en este sentido, las STS de 6 de febrero de 1991, 8 de junio de 1995 y 27 de mayo de 2000; así como las Resoluciones de la DG de 5 de septiembre de 1991, 24 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1999).
– El art 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, a diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, en el art. 22 de la de la Ley de Arrendamientos rústicos que contempla expresamente los supuestos de «adjudicación en pago», de ahí que esté clara la intención del legislador de limitar el derecho de adquisición preferente únicamente al supuesto de compraventa.”
Es decir, que si atendemos a este criterio sobre la inflexibilidad con la que debe interpretarse el citado artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), resulta muy claro que los únicos casos en los que procede este derecho de adquisición preferente serían en los casos de “venta de la vivienda arrendada”, en cuya definición no podríamos encuadrar el caso que nos ocupa.
Así, no procede el derecho de adquisición preferente sobre una vivienda arrendada en los supuestos de operaciones que no sean equivalentes a compraventas de inmuebles, sean ordinarias o judiciales (subastas) tales como: dación en pago, permuta, donación, constitución de renta vitalicia, transmisión de nuda propiedad, así como en operaciones societarias donde se produce un cambio de titularidad del inmueble por su aportación al capital social, el pago de dividendos en especie, operaciones de reestructuración empresarial, la adjudicación a un socio por disolución, etc.
La jurisprudencia se ha pronunciado en el mismo sentido, destacando la STS de 6 de febrero de 1991, que estableció lo siguiente:
“Para decidir la cuestión, ha de partirse de que el derecho de retracto es una variedad de los derechos de adquisición preferente otorgado por la ley a determinadas personas, y en el supuesto de arrendamiento urbano a los arrendatarios. Este derecho restringe la extensión del derecho de propiedad, puesto que constituye una limitación a la libre disposición que de sus bienes tienen sus propietarios. Es reiterada la jurisprudencia sobre diversas clases de retracto legal, según la cual la limitación sólo debe aplicarse a los supuestos estrictamente contemplados, por la ley, pues en otro caso se viola el principio odiossa restringenda recogido en el art. 4.2 del CC . (Sentencias de 18 de junio de 1903, 3 de abril de 1909, 14 de noviembre de 1924, 12 de febrero de 1959, 12 de abril de 1989, etc.).
[…] No se puede aplicar tampoco la analogía, porque a ésta sólo es posible acudir, por expresa disposición del art. 4 del CC , que complementa el art. 8 de la LAU ., cuando entre el supuesto específico (en este caso, disolución de sociedad) y los supuestos legales (venta, dación solutoria, división de cosa común), se aprecia identidad de razón. Esta es la conclusión que la ley y la jurisprudencia permiten; ésta es la interpretación a tono con la mejor doctrina. Del propio modo que no se declara tampoco la analogía entre la división de cosa heredada y disolución de sociedad Sencillamente, de ésta la ley no se ocupa.”
Asimismo, podemos destacar también la STS 519/2000, de 27 de mayo del 2000, la cual indica lo siguiente:
“Pero el criterio jurisprudencial es distinto al aducido por el recurrente. Como referencia a la equiparación de la compraventa a la aportación de un inmueble o una sociedad, porque la sentencia de 2 de abril de 1985 aplica para el retracto un criterio restrictivo y excluyéndolo para la constitución de renta vitalicia, señalando la sentencia de 9 de diciembre de 1964 que es fundamental para el ejercicio de tal derecho el que exista venta o dación en pago y añade que «la enunciación legislativa lleva en sí un criterio limitativo que obliga a rechazar todo intento de hacer entrar por asimilación otros actos de transmisión que no se basen concretamente en la compraventa y en su «único equivalente en la adjudicación en pago de deudas.» Ya más concretamente la sentencia de 12 de junio de 1964, había señalado que la aportación de un inmueble a una sociedad anónima no es una venta, porque lo entregado por la sociedad no es dinero, sino acciones de la misma, que el retrayente no podrá reembolsar por no estar en su patrimonio.”
En consecuencia, en la compraventa que por parte de la sociedad adquirente se va a realizar de la sociedad vendedora, y en relación al inmueble propiedad de esta última y que es objeto de arrendamiento, al no estar realizándose una venta, propiamente dicha, del inmueble en cuestión, no cabría el derecho de adquisición preferente del inquilino de la misma, según lo dispuesto tanto en la legislación vigente como por la jurisprudencia.
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