Es habitual que, en el seno de una Sociedad Inmobiliaria se realicen operaciones de compraventa de viviendas como inversión para su posterior venta en un período corto de tiempo. Pues bien, la Comunidad de Madrid, concede a estas sociedades, beneficios fiscales en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en concreto, se las permite aplicar el tipo reducido de TPO del 2%.
Lo cierto es que, de acuerdo con el artículo 30 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, se aplicará el tipo impositivo reducido del 2% a la transmisión de la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos, a una empresa a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario, en concreto, deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.
- Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.
- Que la transmisión se formalice en documento público en el que se haga constar que la adquisición del inmueble se efectúa con la finalidad de venderlo.
- Que la venta posterior esté sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
- Que la totalidad de la vivienda y sus anexos se venda posteriormente dentro del plazo de tres años desde su adquisición.
Por lo tanto, el tipo impositivo reducido del 2% sólo resulta de aplicación cuando se den todos y cada uno de los requisitos mencionados y siempre y cuando, se trate de la adquisición de la totalidad o parte de viviendas y, en su caso, de los anexos a tales viviendas.
Atendiendo a lo mencionado, es necesario traer a colación, la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, (STSJ M 12339/2024), de 18 de octubre de 2024, número de
recurso 685/2024, por la que el citado órgano, afirma que basta que el inmueble sea susceptible legalmente de ser destinado a vivienda para que resulte aplicable el tipo reducido del 2%, a pesar de que, en el momento de la adquisición, el inmueble figurara en Catastro como oficina.
En el presente caso, el recurrente impugna la liquidación que le deniega el beneficio fiscal, alegando que, en todo momento se identifica el inmueble como vivienda y que en ningún documento escriturado se indica que el inmueble sea una oficina o local. Además, tampoco existe ninguna restricción que impida su uso cómo vivienda. Es más, el propio vendedor lo identificó como vivienda y la zona en la que se encuentra está clasificada como residencial.
El debate de la sentencia gira en torno a si, para la aplicación de beneficios fiscales, debe primar el uso que se dé al inmueble en el momento de la adquisición o, por el contrario, si debe primar su aptitud legal para ser vivienda. Pues bien, el TSJ de Madrid sostiene que lo relevante no es el uso que exista registrado en Catastro, ni la función que tenga en el momento de la compra, sino su posibilidad legal de destinarse a vivienda. Asimismo, cuestiona que las administraciones hayan basado su argumentación en la inscripción catastral, que clasifica ciertos inmuebles como oficinas,
cuando el Catastro no define la naturaleza jurídica de los bienes, sino solo sus características físicas y económicas.
Además, enfatiza que la normativa prevé la posibilidad de aplicar reducciones fiscales si, en un plazo de tres años, el inmueble es transmitido con la condición de vivienda. Esto significa que, aunque en el momento de la adquisición, no tenga el uso y la naturaleza de vivienda, si al venderlo cumple con dicho requisito, se mantiene el beneficio fiscal. Esto, evidencia que, no todos los inmuebles pueden acogerse automáticamente a estos beneficios, pero sí aquellos que, en el momento de la transmisión, cumplan con la condición de vivienda.
En el presente caso, el documento público en el que se formalizó la operación de compra (año 2017), no se hizo constar que la adquisición del inmueble se efectuaba con la finalidad de venderlo, sino que esta cuestión, se constató en la escritura de subsanación en el año 2020.
Pues bien, el Tribunal recordó que esta «bonificación fiscal» fue introducida en la Comunidad de Madrid mediante la Ley 10/2009, de 23 de diciembre, con el objetivo de revitalizar el sector inmobiliario y fomentar la transmisión de viviendas. Por ello, el requisito del apartado c) del artículo
30 del texto refundido, que exige la declaración del comprador sobre su intención de revender, se considera meramente formal y complementario a los demás requisitos del precepto. Es decir que, los requisitos materiales esenciales se refieren a la condición del beneficiario (una entidad sujeta a las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad para empresas inmobiliarias) y al destino del inmueble para su reventa.
Asimismo, es interesante el comentario del Tribunal al señalar que no es aceptable que el art. 30 del Texto Refundido confiera un derecho de opción al obligado permitiéndole elegir entre dos posibilidades de tributación: por el tipo general o por el reducido, dado que la ley no contempla una alternativa de tributación sujeta a la libre elección del interesado, sino la aplicación de una “bonificación” bajo determinadas condiciones objetivas y subjetivas.
Tampoco puede sostenerse, con fundamento en el art. 14 LGT, una interpretación de la disposición tributaria que perjudique al contribuyente, puesto que, este artículo se limita a prohibir la analogía, y, si bien es cierto que, la jurisprudencia viene oponiéndose a una interpretación extensiva de los
beneficios fiscales, lo que tampoco puede desprenderse de esto, es quedeba prevalecer la interpretación de las normas tributarias que resulte desfavorable para los interesados
Sobre esta misma cuestión, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid número 411/2024, de 18 de junio de 2024, rec. n.º 521/2022, se pronunció favorablemente a la aplicación del tipo reducido, a pesar de que el contribuyente había comprado un local comercial en una planta baja, manifestándose en la escritura que se compraba para revender y comprometiéndose a revender en el plazo de tres años.
En este caso, resultó acreditada la venta de dos viviendas en igual emplazamiento al citado local, de inferior superficie, constando que ambas eran resultado de una segregación de la misma finca registral, e inscritas en el Catastro como viviendas, dado que el local se podía convertir en vivienda, conforme a la normativa urbanística.
En resumen, una vez analizados los recientes pronunciamientos, podemos afirmar que una sociedad a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario, podrá beneficiarse del tipo reducido al 2% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siempre y cuando, cumplen dos requisitos esenciales: primero, que el inmueble sea
legalmente susceptible de ser destinado a vivienda, prevaleciendo esta cuestión sobre el uso temporal que figure en el Catastro y segundo, que el inmueble tenga efectivamente la condición de vivienda en el momento de la transmisión.
La clasificación catastral del inmueble no es determinante, siempre que se pueda acreditar que el inmueble puede ser destinado a vivienda según la normativa urbanística aplicable. Además, el propósito de la adquisición debe estar orientado a la reventa, sin que pueda existir una interpretación que permite elegir entre el tipo general o reducido.
Desde ORTEGO Y CAMENO ABOGADOS quedamos enteramente a su disposición para clarificarle cualquier cuestión que considere oportuna.
Equipo Fiscal O&C.
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