El pasado 16 de junio, entró en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (en adelante, la “Reforma” o la “Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal”), introduciendo reformas, entre otras leyes, en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Si nos detenemos en el preámbulo de la Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, encontramos principalmente tres motivos por los que se justifica la misma.
En primer lugar, España, presenta un gran atraso en cuanto a la adaptabilidad de sus viviendas a las exigencias recogidas en el marco legal actual. A modo de ejemplo, más de la mitad de los edificios residenciales fueron construidos antes del año 1980, por lo que no están sujetos a la normativa térmica básica. Asimismo, el 80% de edificios en nuestro país producen más emisiones de las permitidas y el 75% de ellos no son accesibles. Todo ello, teniendo en consideración que la tasa media de rehabilitación efectiva está entre 8 y 10 veces por debajo de las medias principales de los países de nuestro entorno, tales como, Francia, Alemania o Reino Unido.
En segundo lugar, España debe responder a los retos nacionales y europeos planteados en materia de rehabilitación edificatoria, a los que libremente se ha acogido. En el preámbulo se menciona expresamente el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima 2021-2030 (en adelante, “PNIEC”), el cual establece un plan de rehabilitación de carácter exponencial, en cuyo último año se planea rehabilitar más de 300.000 viviendas.
El tercer y último motivo, se enmarca en la oportunidad de inversión que presenta la rehabilitación del inmobiliario nacional, en el contexto del instrumento de los fondos de recuperación “Next Generation EU”. La UE se está preparando para ser neutra en emisiones para el año 2050, y en ese proceso se van a presentar muchas oportunidades que colaboren hacia esta revolución de la economía verde. Por ello, el nuevo boom inmobiliario se dará en la rehabilitación de viviendas hacia un funcionamiento más sostenible.
En este contexto, la Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal establece medidas concretas sobre diferentes partes de nuestro ordenamiento jurídico, sin embargo, el objeto de la presente nota se centra en los cambios que la citada Reforma ha introducido en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
La primera reforma objeto de estudio se trata de la introducción de solo una mayoría simple para la realización de obras de rehabilitación y autoconsumo, que podrán ser para la mejora de la eficiencia energética de la comunidad o para la implantación de fuentes de energías renovables de uso común. La Reforma matiza que el importe, descontada la subvención y anualizado (premiándose la financiación a largo plazo), no ha de superar nueve mensualidades de los gastos corrientes, es decir, si se financia por ejemplo una obra de instalación de placas solares a 15 años, y el coste es repercutido anualmente.
Estas obras en ningún caso se considerarán mejoras, por lo que, una vez aprobadas, todos los propietarios deberán cumplir con la cuota, aunque no hubieran estado de acuerdo en el momento de su aprobación.
En cuanto a la morosidad en las comunidades de propietarios, por primera vez se concede capacidad sancionadora a las comunidades, legitimándolas para que puedan sancionar al propietario moroso, por el tiempo que en que permanezca en dicha situación. Tales medidas están contenidas en el apartado 1 de la tercera modificación de la Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: “[…] el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones”. Eso sí, esta capacidad sancionadora estará sujeta a ciertos límites, de conformidad con lo establecido en el citado apartado 1 de la citada Reforma: “siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad”.
Con la Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal también se introduce una modificación en la regulación del procedimiento monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias, haciéndolo más ágil, permitiendo que se puedan reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatario, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el momento de la notificación del acuerdo liquidatario al moroso.
Además, se contempla de manera expresa la posibilidad de que todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda en este proceso monitorio especial corran a cargo del deudor moroso, siendo esto una cuestión polémica, ya que los tribunales no venían admitiendo esta posibilidad por tratarse de un procedimiento especial, precisamente porque no estaba previsto de manera expresa.
Desde ORTEGO Y CAMENO ABOGADOS quedamos enteramente a su disposición para clarificarle cualquier cuestión que considere oportuna.
Equipo O&C.
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