Vamos a detenernos en un contrato muy habitual, el de arrendamiento, donde sobre la base de lo dispuesto en el Real Decreto Ley 11/20 en relación con las medidas aplicables a los arrendamientos se están comenzando a introducir las llamadas “cláusulas Covid”.
En esta línea, los colectivos que más están demandando estas medidas son aquellos que tienen arrendamientos de locales de negocio (tales como hostelería, por ejemplo) por si, llegado el momento, se ven obligados al cierre de sus negocios, o limitación de aforos u horarios. También resulta interesante para los estudiantes, por tratarse de inquilinos cuyos contratos se caracterizan por tener una duración determinada, normalmente arrendamientos por un año llegando, muchos de ellos, a alcanzar únicamente la temporada escolar. Huelga decir que para los arrendadores también es ventajoso puesto que de este modo se resuelve, de una forma clara y expresa la problemática que puede generar la COVID-19.
Asimismo, se permiten la introducción de estas cláusulas puesto que nuestro ordenamiento prevé una figura que podría activarse en los casos en los que, como consecuencia de una circunstancia extraordinaria, como una pandemia, el arrendatario no pueda hacer frente al pago de la renta. Se trata de la cláusula “rebus sic stantibus” mediante la cual cabría modificar un contrato de alquiler en los casos en que se alteren de forma sustancial las circunstancias en las que el mismo se desarrolla. Para que los interesados puedan aplicar las cláusulas han tenido que haber sido previamente aceptadas por las partes.
Las cláusulas se suelen redactar en algunos de los siguientes términos:
- Suspensión de los efectos del contrato
La suspensión no está prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En los casos en los que los inquilinos no precisen hacer uso de la vivienda (ya sea por tratarse de estudiantes o de trabajadores desplazados) pueden pactar una renta mínima, que suele oscilar en la práctica entre el 40% y el 60% del importe de la misma, pudiendo llegar incluso a la suspensión de la renta.
2. Moratoria de deuda arrendaticia
A la vista de que el Real Decreto Ley 11/2020 se decanta en casi todos los supuestos por un pacto entre las partes, en caso de imposibilidad de pago de las rentas por parte del arrendatario afectado por las medidas que se adopten para evitar la propagación de la Covid-19 se suelen introducir cláusulas en las que en estos casos se conceda una moratoria al arrendatario, de modo que éste atenderá al pago de la renta en el plazo que las partes acuerden.
3. Resolución contractual
Las partes pueden pactar la resolución del contrato en beneficio del arrendatario asumiendo una indemnización inferior a la legalmente determinada, establecida en una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir y, en caso de periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.
Por todo ello consideramos, que es conveniente que, por motivos de prudencia, se introduzca una “cláusula Covid” en los contratos de arrendamiento, fruto de un acuerdo entre las partes siempre que se respete el principio de equidad, pudiendo de este modo evitar que tengan que acudirse a la vía judicial para solucionar estas disputas. De este modo, quedarían reguladas las condiciones especiales en el contrato, en caso de sufrir un nuevo confinamiento o de adoptarse medidas que afecten al desarrollo del contrato.
Equipo O&C
* * *
Este documento o los comentarios incluidos en él no constituyen asesoramiento jurídico alguno.
Todos los derechos de propiedad intelectual son propiedad de ORTEGO Y CAMENO ABOGADOS, S.L.P., quedando expresamente prohibida su copia.
