Ante los inevitables y constantes cambios en la realidad social y sus históricas exigencias, el régimen de propiedad horizontal ha tenido que ser adaptado a través de la reforma plasmada en la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (en adelante “LPRTR”)
La necesidad de esta nueva norma es consecuencia de la elevada antigüedad del parque de vivienda en España, ya que como demuestran los datos del censo de Población y viviendas del Instituto Nacional de Estadística, un gran número de edificios residenciales es anterior al año 1980, excediéndose incluso de la mitad del total de los mismos.
Por otra parte, la rehabilitación residencial avanza a menor ritmo que el de los principales países de nuestro entorno, siendo insuficiente para responder a los planes nacionales y las exigencias de la UE. Asimismo, la LPRTR tiene como objeto que aquellas obras destinadas a la rehabilitación residencial, contribuyan a alcanzar determinadas mejoras en materia de eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, con arreglo a la legislación sobre arrendamientos urbanos, de modo que su destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y en los edificios residenciales, acreditadas a través del certificado de eficiencia energética.
Principales novedades
Eficiencia energética.
Tal y como adelantábamos, el principio de eficiencia energética juega un papel fundamental para la adopción de las nuevas medidas, entendiendo ésta como la optimización del consumo energético para alcanzar unos niveles determinados de confort y servicio.
En caso de que la comunidad de propietarios desee llevar a cabo obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de un edificio o la implantación de fuentes de energía renovable para su uso común, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo, la ley prevé para su aprobación, un régimen de mayoría simple.
Aquellos costes soportados para obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para el desarrollo de las obras de rehabilitación en cuestión, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en la letra e) del artículo noveno de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Incentivos fiscales
A nivel tributario, la LPRTR introduce una serie de deducciones temporales de la cuota íntegra estatal del IRPF, lo que supone, en consecuencia, la modificación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Estas deducciones serán de aplicación sobre aquellas cantidades destinadas a la inversión en la rehabilitación para las mejoras de eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendamiento para uso de vivienda.
En primer lugar, en el caso de obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para uso de vivienda, se permite una deducción de hasta un 20% de las cantidades satisfechas por las obras realizadas a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 19/2021, es decir, desde el 5 de octubre de 2021, hasta el 31 de diciembre de 2022, con una base máxima de deducción de 5.000 € anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a la reducción de un 7% en la demanda de calefacción y refrigeración debidamente acreditada a través de la reducción de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética.
En segundo lugar, se permitirá una deducción hasta un 40% de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en el mismo plazo temporal que la anterior deducción, hasta un máximo de 7.500 € anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30% del consumo de energía primaria no renovable, debidamente acreditado a través del certificado de eficiencia energética, tomando como referencia la reducción del indicador de consumo de energía primaria no renovable o contribuyan a mejorar la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética “A” o “B”.
La tercera de las deducciones, es aquella prevista para obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, siendo aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la vivienda por las obras realizadas desde el 5 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite una reducción del consumo de energía no renovable de un 30% como mínimo, a través de la correspondiente certificación energética, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase “A” o ”B”. El contribuyente titular de la vivienda podrá deducirse hasta un 60% de las cantidades satisfechas, hasta un máximo de 15.000 €.
Morosidad
Por último, como especial novedad, se ha de destacar la facultad que se otorga a las comunidades de propietarios para combatir la morosidad de alguno de ellos. Los propietarios gozarán de legitimación para poder sancionar al moroso, mediante la privación del uso de instalaciones o elementos comunes siempre que no sean esenciales, e incluso establecer intereses superiores al interés del dinero, siempre que estos no lleguen a ser desproporcionados.
Ante cualquier situación de morosidad, la comunidad de propietarios tendrá la opción de acudir a un proceso monitorio especial para reclamar las deudas comunitarias, pudiendo reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatorio, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el momento de la notificación del acuerdo liquidatorio al moroso. Las mencionadas medidas, ya han sido avaladas por los tribunales, y tras esta reforma, quedan amparadas por la ley.
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