PRIMERAS RESOLUCIONES JUDICIALES SOBRE EL EFECTO DE LA PANDEMIA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Ya comienzan a dictarse las primeras resoluciones judiciales relativas a los incumplimientos contractuales originados con ocasión de la aplicación de las medidas dictadas para evitar la propagación de la pandemia mundial. Tal y como se preveía, en estas resoluciones se acude a la denominada cláusula “Rebus Sic Stantibus” para alterar el régimen normal de cumplimiento del contrato que establece que las obligaciones de las partes reguladas en los contratos están estipuladas para que estas se cumplan en condiciones normales, de modo que, si estas condiciones dejan de permanecer iguales y cambian sustancialmente, el cumplimiento del contrato puede modificarse para reestablecer la falta de equilibrio.

Dicha cláusula tiene por finalidad que las condiciones del contrato se adapten a las circunstancias, cuando se produce una alteración grave de las mismas, y así, la relación contractual no se vea truncada. Es decir, toma como base el principio de conservación del negocio y pretende que el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración que se le concedió, adaptándose al cambio de circunstancias.

Una de estas primeras resoluciones judiciales es el Auto de fecha 25 de septiembre de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº81 de Madrid, que reconoce la aplicación de la cláusula “Rebus Sic Stantibus”, a propósito de arrendamientos de uso distinto a vivienda, en este caso salas de fiesta.

Este Auto aplica la cláusula “Rebus Sic Stantibus” en un procedimiento de medidas cautelares, admitiendo su aplicación al existir:

  1. Apariencia de buen derecho. No parece que exista duda de que hay indicios de que el que solicita las medidas cautelares tiene razón sobre el fondo. Se produjo una alteración extraordinaria de las circunstancias, pues se pasó de una situación de funcionamiento normal del negocio a un cierre del mismo, debido a la prohibición de apertura, lo cual no puede ser considerado un incumplimiento por el arrendador. Pues, en la lógica asignación de riesgos por la naturaleza del contrato de arrendamiento, cada parte responde de lo que está en su ámbito de control: el propietario de su inmueble y el arrendatario del riesgo empresarial. El cierre como consecuencia de una pandemia parece caer fuera del ámbito de responsabilidad del arrendador por no ser algo inherente al inmueble. Asimismo, tampoco es un riesgo empresarial del arrendatario porque es ajeno al desarrollo ordinario del negocio. Por tanto, al no haberse atribuido el riesgo a ninguna de las partes en el contrato, lo normal es que, en el futuro, se empiecen a recoger previsiones semejantes.
  2. Peligro por la mora procesal. El Auto considera que la medida cautelar se entiende justificada porque sin ella el negocio no podría subsistir, ya que a pesar de que el local no abra al público, existen una serie de gastos fijos que han de seguir sufragándose, como es el caso de la renta arrendaticia. Por ello, el arrendatario puede verse obligado a declarar el concurso y que el negocio termine cerrando como consecuencia de esa asfixia financiera. 

Por todo ello, se acuerda en el presente Auto que desde que esté permitida la reapertura del local se reduzca en un 50% la renta que venía abonando el arrendatario antes de la pandemia. En este supuesto, no queda acotada la medida acordada en el Auto pudiéndose prolongar en el tiempo, sin conocer hasta cuándo durará la mencionada bonificación. Por otro lado, de no permitirse la reapertura y, por tanto, estando el local cerrado al público, se acuerda la suspensión del pago de la renta. En este sentido, discrepamos del resultado por entender que el arrendador tiene que seguir haciendo frente a los pagos inherentes al inmueble, como de su titularidad o conservación sin recibir éste bonificación alguna.         Por tanto, tanto un supuesto como el otro cae en detrimento del arrendador.

En suma, la nueva doctrina judicial introduce un cambio en el planteamiento tradicional de la figura, que contempla una aplicación plenamente normalizada de la cláusula Rebus Sic Stantibus no restrictiva o excepcional como antes, pues lo que realmente resulta extraordinario o excepcional no es su correspondiente aplicación, sino las circunstancias que provoca su aplicación.        

Desde ORTEGO Y CAMENO ABOGADOS quedamos enteramente a su disposición para clarificarle cualquier cuestión que considere oportuna.

Equipo O&C

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