El pasado 24 de mayo de 2023, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (“BOE”) la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda (en adelante, la “Ley de Vivienda”), centrando su enfoque en la regulación del sector del alquiler en España, la vivienda pública y la intervención en el mercado.
A continuación, desde OYC adelantamos las principales novedades que introduce la Ley de Vivienda que afectará a todos los sujetos intervinientes en el mercado inmobiliario:
- GRANDES TENEDORES
Serán considerados como grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En entornos de mercado residencial tensionado, serán considerados grandes tenedores aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
- ZONAS TENSIONADAS
Para que una zona -ya sea la comunidad entera, municipio, barrio o distrito- sea considerada tensionada por la Comunidad Autónoma correspondiente, y, por ende, susceptible de estar sujetos a medidas de control específicas, debe darse una de las dos circunstancias siguientes:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
- TOPE MÁXIMO A LA RENTA DEL ALQUILER
Con la entrada en vigor de esta Ley de Vivienda, el arrendador pierde la libertad de fijar la renta que considere conveniente. Estos límites vendrán determinados tanto por el perfil del arrendatario, como por la localización de la vivienda.
En caso de que el arrendador sea un pequeño propietario, la renta vendrá limitada por la establecida en el contrato anterior. Si el arrendador fuera un gran propietario, la renta se topará mediante la aplicación de un índice de referencia, todavía por definir.
Por otro lado, según la vivienda, se encuentre o no en zonas tensionadas, los topes podrán depender de otras variables con el objetivo, -según dispone la Ley de Vivienda- de facilitar y asegurar el acceso a la vivienda de alquiler de todos los ciudadanos y evitar abusos en el mercado.
- GASTOS
Con anterioridad a la nueva Ley de Vivienda, los gastos y honorarios inmobiliarios solo corrían, por obligación legal, a cargo del propietario cuando se trataba de grandes tenedores.
En cambio, con la entrada de la Ley de Vivienda, el sector inmobiliario debe estar al servicio del ciudadano, por lo que dichos gastos correrán siempre a cargo del arrendador, sin que pueda repercutirlos mediante un aumento de la renta.
- ACTUALIZACION DE LA RENTA
La nueva Ley de Vivienda, con la finalidad de evitar unos aumentos descontrolados en los precios de los arrendamientos, mantendrá durante el 2023 el límite del 2% aplicable a las actualizaciones de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo (“IPC”), aumentando dicho límite en el año 2024 a un 3%. Por último, y como punto más novedoso, la mencionada Ley de Vivienda dispone que en 2025 se creará un nuevo índice de aplicación a la actualización de las rentas, el cual a fecha actual se desconoce.
- VIVIENDA PROTEGIDA
El texto de la Ley de Vivienda eleva los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, tanto en suelo urbanizable como en suelo urbano no consolidado.
Igualmente, se establece la calificación indefinida durante al menos 30 años.
- DESAHUCIOS
Se concederá a las comunidades autónomas la posibilidad de regular mecanismos alternativos de resolución de conflictos para dar solución a los desahucios y a las necesidades habitacionales que puedan surgir en sus territorios.
A nivel general, se prohíben los desahucios que no estén pre-datados, y se incluyen nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento.
- MATERIA FISCAL
La nueva Ley de Vivienda introduce determinadas bonificaciones respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (“IRPF”) con objeto de estimular el alquiler de la vivienda
Igualmente, contempla un nuevo recargo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (“IBI”) que se repercutirá a aquellos propietarios que cuenten con un mínimo de cuatro propiedades que lleven más de dos años vacías. Dicho recargo, será modulado y podrá alcanzar el 150%, en función de las características concretas de cada caso.
Puede acceder al texto completo de la Ley pulsando aquí.
La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», excepto la disposición final segunda, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado»
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