El Gobierno ha anunciado recientemente un nuevo acuerdo sobre la Ley por el Derecho a la Vivienda (en adelante, la “Ley de Vivienda”), centrando su enfoque en la regulación del sector del alquiler en España, la vivienda pública y la intervención en el mercado. En la actualidad, el ante Proyecto de la Ley de Vivienda se encuentra en fase de enmiendas, pendiente de aprobación en el pleno del Congreso, por lo que no se espera una entrada en vigor inminente de la misma, habiéndose llegado a apuntar desde el mismo Gobierno que no puede asegurarse su aprobación antes de la finalización de la legislatura.
Las principales novedades que introducirá la Ley de Vivienda y que pueden afectar a todos los sujetos intervinientes en el mercado inmobiliario son las siguientes:
- GRANDES TENEDORES
Los propietarios – personas físicas o jurídicas- de más de cinco inmuebles en zonas tensionadas serán considerados, conforme al nuevo texto de la Ley de Vivienda, como grandes tenedores y estarán sometidos a medidas concretas para los contratos que celebren. En caso contrario, aquellos que tengan en propiedad menos de cinco viviendas en zonas tensionadas, serán considerados pequeños propietarios.
- ZONAS TENSIONADAS
Para que una zona -ya sea la comunidad entera, municipio, barrio o distrito- sea considerada tensionada por la Comunidad Autónoma correspondiente, y, por ende, susceptible de estar sujetos a medidas de control específicas, debe darse una de las dos circunstancias siguientes.
- Que la carga media de la hipoteca o del alquiler – incluidos los suministros básicos- supere el 30% de los ingresos medios de la zona, o bien,
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
- TOPE MÁXIMO A LA RENTA DEL ALQUILER
Con la entrada en vigor de esta Ley de Vivienda, el arrendador pierde la libertad de fijar la renta que considere conveniente. Estos límites vendrán determinados tanto por el perfil del arrendatario, como por la localización de la vivienda.
En caso de que el arrendador sea un pequeño propietario, la renta vendrá limitada por la establecida en el contrato anterior. Si el arrendador fuera un gran propietario, la renta se topará mediante la aplicación de un índice de referencia, todavía por definir.
Por otro lado, según la vivienda se encuentre o no en zonas tensionadas, los topes podrán depender de otras variables con el objetivo, según dispone la Ley de Vivienda de facilitar y asegurar el acceso a la vivienda de alquiler de todos los ciudadanos y evitar abusos en el mercado.
- GASTOS
Con anterioridad a la nueva Ley de Vivienda, los gastos y honorarios inmobiliarios solo corrían, por obligación legal, a cargo del propietario cuando se trataba de grandes tenedores. En cambio, con la entrada de la Ley de Vivienda, el sector inmobiliario debe estar al servicio del ciudadano, por lo que dichos gastos correrán siempre a cargo del arrendador, sin que pueda repercutirlos mediante un aumento de la renta.
- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA
La nueva Ley de Vivienda con la finalidad de evitar unos aumentos descontrolados en los precios de los arrendamientos mantendrá durante el 2023 el límite del 2% aplicable a las actualizaciones de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo (“IPC”), aumentando dicho límite en el año 2024 a un 3%. Por último, y como punto más novedoso, en 2025 dispone la mencionada Ley de Vivienda que se creará un nuevo índice de aplicación a la actualización de las rentas el cual a fecha actual se desconoce.
- VIVIENDA PROTEGIDA
El texto de la Ley de Vivienda eleva los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, tanto en suelo urbanizable con en suelo urbano no consolidado.
- DESHAUCIOS
Se concede a las comunidades autónomas la posibilidad de regular mecanismos alternativos de resolución de conflictos para dar solución a los desahucios y a las necesidades habitacionales que puedan surgir en sus territorios.
A nivel general, se prohíben los desahucios que no estén pre-datados, y se incluyen nuevas prorrogas en los procesos de lanzamiento.
- BONIFICACIONES FISCALES PARA PEQUEÑOS PROPIETARIOS
Pese a que no han trascendido muchos detalles sobre esta cuestión, el Gobierno ha apuntado que con la nueva Ley de Vivienda se introducirán bonificaciones en el IRPF para aquellos pequeños propietarios que oferten en alquiler una vivienda en zonas tensionadas a un precio inferior de más de un 5% para compensar, en la medida de lo posible, la intervención en el precio de la renta del alquiler según se dispone en la Ley de Vivienda.
Como apunte final, la Ley de la Vivienda no permite la alteración de las cláusulas contenidas en la misma mediante acuerdo de las partes, por lo que todo lo expuesto anteriormente, especialmente en lo relativo a la renta se configura con carácter imperativo.
En el aire quedan medidas ya contempladas en el anterior borrador de la Ley de la Vivienda del año 2002, puesto que, aunque no se ha hecho mención expresa a las mismas, tampoco se han descartado. Entre ellas, podemos destacar la reserva de un porcentaje de viviendas en nuevas promociones para destinarlas a alquileres públicos o la creación de nuevos impuestos a las viviendas vacías
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