Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario o más conocidas como “SOCIMIs”, son Instituciones de Inversión Colectiva de carácter Inmobiliario, reguladas conforme a la Ley de Sociedades de Capital, Ley de Mercado de Valores, junto con las especialidades que establece la Ley 11/2009, de 26 de octubre por la que se regulan las “SOCIMIs”. Estas entidades tienen un régimen fiscal especial para la actividad de arrendamiento de inmuebles de naturaleza urbana.
El propósito de estas Sociedades consiste en impulsar el mercado del alquiler, haciendo más accesible la inversión inmobiliaria para el pequeño inversor persona física, aportando liquidez a sus accionistas gracias a su política de dividendos, así como su régimen de transparencia dada su cotización en los mercados regulados. Su negociación permite participar a muchos en el rígido mercado inmobiliario, percibiendo una rentabilidad por su inversión gracias a la diversificación, ya que con estos Instrumentos conseguimos invertir en multitud de inmuebles ubicados en distintas áreas geográficas consiguiendo así mayor seguridad ante la caída de los precios. Junto con el control del riesgo y la profesionalización de la gestión que estas Mercantiles proporcionan a sus socios.
La compra y venta de títulos se gestiona de forma rápida y sencilla a precio de mercado generando liquidez al momento, por lo tanto, es una ventaja significativa frente a la incertidumbre que supondría la venta de inmuebles de forma aislada en el mercado inmobiliario.
Estas Instituciones deben cumplir una serie de requisitos muy concretos para su constitución;
- La forma jurídica de Sociedad Anónima con un capital social mínimo de 5 millones de euros.
- Las acciones deben de ser nominativas, de clase única y estar sometidas a negociación en un mercado regulado español o de cualquier otro Estado Miembro.
- Las “SOCIMIs” deben tener como objeto social, la adquisición y promoción de bienes inmuebles para su posterior arrendamiento, así como la tenencia y la participación en el Capital Social de Sociedades análogas. Sin embargo, si pueden tener una actividad accesoria, siempre y cuando no supere el 20% de las rentas que obtengan a través de la misma.
No obstante, existe cierta rigidez en lo relativo a los requisitos sobre su inversión. Estas Sociedades deben invertir el 80% del activo en la adquisición y promoción de inmuebles destinados al arrendamiento y, asimismo, el 80% de las rentas obtenidas deberán proceder del arrendamiento y explotación de estos inmuebles o de rentas y dividendos procedentes de participaciones sociales afectas al objeto social.
Por su parte, también existe un periodo de mantenimiento de los activos afectos a estas Instituciones de Inversión, los cuales deberán mantenerse durante un periodo mínimo de 3 años (período que, a la postre, viene a ser controlado férreamente por la Administración Tributaria). En el caso de las acciones, éstas deben mantenerse también durante 3 años desde el inicio de la aplicación del régimen. Especial perjuicio supone el incumplimiento de los plazos de mantenimiento, ya que en ese caso se perderá la ventaja fiscal conseguida relativa al tipo impositivo en las rentas generadas por dichos activos.
En cambio, una de las principales cuestiones que hace atractiva la inversión en este tipo de Sociedades consiste en la obligatoriedad del reparto mínimo de dividendos conforme a la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las “SOCIMIs”, en función del origen de las rentas que generen dichos resultados. Estos dividendos, deberán ser distribuidos en el plazo de 1 mes desde el acuerdo de la distribución de beneficios.
De una forma resumida, éstas deben repartir;
- El 100% de beneficios procedentes de dividendos distribuidos por las entidades que tengan el objeto social principal indicado en la Ley 11/2009, de 26 de octubre por la que se regulan las “SOCIMIs”.
- El 50% de las rentas generadas por la transmisión de los activos afectos a su objeto social una vez hayan cumplido el plazo de mantenimiento. El resto de los beneficios debe reinvertirse en inmuebles o acciones en el plazo de 3 años desde que fueron transmitidos.
- El 80% del resto de los beneficios procedentes de las actividades accesorias.
Otro de los incentivos de estas mercantiles es su régimen fiscal especial. Estas Sociedades cuentan con la ventaja de un tipo impositivo en el Impuesto sobre Sociedades del 0%. No obstante, aquí debemos mencionar que existe un gravamen especial del 19% en la distribución de beneficios cuando el socio perceptor de tal renta, ostenta un porcentaje de participación mayor o igual al 5%, o cuando las Sociedades perceptoras de dichas rentas tributen a un tipo inferior al 10%. Sin embargo, este gravamen
especial, no aplica cuando la Sociedad perceptora del dividendo sea una entidad a la cual se le aplica la Ley 11/2009, de 26 de octubre por la que se regulan las “SOCIMIs”. Ni tampoco resulta de aplicación cuando la entidad perceptora sea una no residente con obligación de repartir dividendos, respecto de aquellos socios que posean una participación mayor o igual al 5% y tributen, al menos a un tipo del 10%.
Un aliciente añadido a estos Instrumentos de Inversión se encuentra en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Las Operaciones Societarias de constitución, ampliación de Capital y aportaciones no dinerarias de las “SOCIMIs” están exentas. También existe una bonificación del 95% en la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en las adquisiciones de inmuebles que se vayan a destinar al arrendamiento, siempre y cuando se cumpla el requisito sobre el plazo de mantenimiento.
Sin embargo, a pesar de los múltiples beneficios que pueden aportar, también aportan determinados inconvenientes, y es que estas Sociedades no pueden aplicar la exención para evitar la doble imposición del artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades ni tampoco las bonificaciones y deducciones en cuota del Capítulo III y IV del Título VI de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Además, no tienen capacidad de compensar Bases Imponibles Negativas pendientes de otros ejercicios. Finalmente, hemos de indicar que el Régimen Especial SOCIMI es incompatible con otros regímenes fiscales especiales, excepto el Régimen Especial de Modificaciones Estructurales y el de Transparencia Fiscal Internacional.
Desde ORTEGO Y CAMENO ABOGADOS quedamos enteramente a su disposición para clarificarle cualquier cuestión que considere oportuna.
Equipo O&C
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