Debido a la crisis actual derivada del COVID-19, numerosos negocios se han visto abocados al cierre o a la limitación de su actividad. Estas circunstancias, tan diferentes a aquellas en las que pudo tenerse un contrato, de arrendamiento por ejemplo, han motivado que se plantee de nuevo el viejo aforismo “Pacta Sunt Servanda”, más conocido como “Rebus Sic Stantibus”. Desde la declaración de la pandemia se han manifestado muchas interpretaciones al respecto y, en la presente nota, queremos destacar la última procedente de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona.
Los Jueces de Primera Instancia de Barcelona, el pasado 12 de noviembre, adoptaron tres acuerdos con los que se pretende unificar criterios para la aplicación de la doctrina “Rebus Sic Stantibus” en los procedimientos judiciales en materia de arrendamientos.
En primer lugar, no será suficiente por sí sola para acordar la suspensión de un procedimiento de desahucio por falta de pago, la mera presentación por el arrendatario de una demanda por la que se solicite la revisión de las rentas contractuales, o el reembolso de rentas abonadas indebidamente, o el otorgamiento de un contrato de alquiler social, o la adopción de medidas cautelares previas preparatorias a las demandas citadas.
No obstante, y de forma excepcional, el juez podrá valorar la suspensión del juicio de desahucio atendiendo al conjunto de circunstancias concurrentes, en especial si se ha acumulado a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, las alegaciones que formule la parte demandante, las mensualidades que aparezcan como impagadas, o la existencia de pagos o consignaciones por la parte arrendataria.
La finalidad de este primer acuerdo es, precisamente, evitar abusos por parte del inquilino provocando que el juzgado tenga que analizar las circunstancias concurrentes en cada caso.
En segundo lugar, se podrá enervar un procedimiento de desahucio por falta de pago, y salvo que conste acuerdo en contrario, la parte demandada podrá enervar la acción pagando el 50% de las mensualidades en las que se haya visto suspendida la actividad en el local arrendado, o el porcentaje que corresponda en caso de restricción parcial del aprovechamiento del inmueble, conforme al Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, del Gobierno de la Generalidad de Cataluña, respecto de mensualidades devengadas a partir del presente mes de noviembre.
De este modo, no se aplicarán las disposiciones generales de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de enervación de los procedimientos de desahucio, por el cual es preceptivo el abono del 100% de las deudas debidas con un plazo de antelación de un mes a la celebración del juicio.
Así las cosas, a los efectos de enervar la acción de desahucio, el demandado que haya visto suspendida o restringida la actividad en el local arrendado, bastará con que pague el 50% de las mensualidades siempre que correspondan al periodo de tiempo afectado por las medidas adoptadas con ocasión del Covid-19.
En tercer lugar, en un procedimiento de desahucio por falta de pago no cabe alegar en la contestación a la demanda la cláusula “Rebus Sic Stantibus”, como forma de oposición genérica al pago de las cantidades adeudadas, solicitando la fijación de una nueva contractual. Si bien se admite que el demandado alegue la imposibilidad de pago por circunstancias sobrevenidas e imprevistas derivadas de la declaración del estado de alarma por el Covid-19.
En este contexto, el arrendatario que se vea imposibilitado para el pago de las rentas deberá interponer una demanda en la que se solicite la fijación de una nueva renta. Así, debe ser el propio arrendatario quien figure como demandante y no, por tanto, como demandado, alegando ya sea en la contestación a la demanda o en la reconvención la imposibilidad de pago y la pretensión de fijación de una nueva renta contractual.
En suma, los presentes acuerdos no tienen carácter vinculante, si bien muestra el criterio mayoritario de los Magistrados de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona en aras de garantizar una mayor seguridad jurídica en la aplicación de esta la cláusula “Rebus Sic Stantibus”, que tan comúnmente se está utilizando en materia de arrendamientos.
Por todo lo anteriormente dicho, pese a que estos criterios solo han sido adoptados por el Decanato de Barcelona y, por tanto, aplicables en dicha localidad, transmiten un punto de vista acerca de la aplicación de la cláusula ‘’Rebus Sic Stantibus’’ que podría ser exportable a otras sedes judiciales.
Desde ORTEGO Y CAMENO ABOGADOS quedamos enteramente a su disposición para clarificarle cualquier cuestión que considere oportuna.
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