La presente nota informativa tiene como objetivo analizar las dos figuras jurídicas utilizadas en el sector inmobiliario para canalizar las inversiones como son los contratos de cuentas en participación y los vehículos de inversión, conocidos como “Special Purpose Vehicle” o “SPV”
- Contratos de Cuentas en Participación.
Los contratos de cuentas en participación se encuentran regulados en los artículos 239 y siguientes del Código de Comercio y, tal y como se detalla a continuación, son figuras contractuales que ofrecen ciertas ventajas a los partícipes respecto a la responsabilidad de los firmantes, así como en materia de tributación.
Esta variedad de contrato consiste en la aportación de uno o varios “Partícipes”, en un proyecto o negocio concreto que se ejecuta dentro de la forma jurídica del denominado “Gestor”. De esta forma, los Partícipes aportan al Gestor una serie de activos, ya sean monetarios o no monetarios, con el objetivo de que este último explote un negocio para obtener un rendimiento, que será distribuido en función de lo acordado por ambas partes.
A través de esta herramienta, los Partícipes entregan sus activos a actores especializados en “Real Estate”, dado que estos suelen contar con capacidades contrastadas en el sector y, en consecuencia, cuentan con mayor probabilidad de obtener rentabilidad del negocio, cuyo resultado será repartido entre los partícipes.
Sin perjuicio de que el Gestor se encargará de la gestión del negocio, asumiendo las responsabilidades legales y jurídicas, las responsabilidades de carácter económico serán asumidas conjuntamente por las partes de conformidad con el acuerdo de reparto del rendimiento que se haya pactado entre el Gestor y los Partícipes. En definitiva, el Partícipe quedará exonerado de ciertas responsabilidades, formalidades y trámites, las cuales quedan delegadas íntegramente al Gestor.
A nivel fiscal, este tipo de contratos ofrece una gran ventaja para los Partícipes, dado que, si se trata de personas físicas, el resultado obtenido con el negocio tributará en el IRPF como rendimientos de capital mobiliario. El motivo es que se trata de unos rendimientos derivados de la cesión a terceros de capitales propios, de forma que quedarían integrados en la base imponible del ahorro y no en la base imponible general.
Por otra parte, si el Gestor es una persona jurídica, el resultado obtenido tributará conforme a la actividad, es decir, al 25% con carácter general, si dicha sociedad se encuentra sometida al Impuesto de Sociedades, con la ventaja de que aquellos rendimientos que sean entregados al Participe podrán ser deducibles, reduciendo así la base imponible y por consiguiente la cuota que se debe ingresar.
No obstante, se trata de gastos financieros, por lo que se deberá tener en consideración los límites legales para su deducibilidad. Esta es una de las grandes diferencias respecto a la figura del dividendo que se otorga en las sociedades, ya que, sin perjuicio de que el dividendo también es una retribución que se entrega a los inversores, en ningún caso podrá considerarse como gasto deducible para la sociedad.
Seguidamente, desde el punto de vista del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), este tipo de operaciones se encuentran sujetas a la modalidad de operaciones societarias, las cuales tributarán al tipo correspondiente a cada Comunidad Autónoma. La cantidad que se aporta quedaría exenta pero, una vez se haya resuelto el contrato, la devolución tendría el mismo tratamiento que una disminución del capital social de una sociedad mercantil por devolución de aportaciones y consecuentemente sí tributaría por dicho impuesto.
En definitiva, las cuentas en participación permiten el emprendimiento de un negocio y su funcionamiento de manera sencilla.
Entre las principales ventajas de estos contratos podemos encontrar i) la “no intervención” del Partícipe en la gestión de la actividad empresarial, permitiendo de esta forma que el Gestor desarrolle su actividad con total libertad, siempre y cuando se lleve a cabo de forma diligente y, por su parte, el Partícipe solamente recibe los beneficios del negocio y ii) las cuentas en participación no están sujetas a ninguna solemnidad, pudiendo contraerse privadamente de palabra o por escrito.
Como principal desventaja de esta figura, destaca que el Partícipe debe enfrentarse al riesgo de no tener garantía alguna de recuperar lo invertido, dado que no conserva un crédito para la restitución de lo aportado, o es titular de unas acciones o participaciones sociales.
Por último, es esencial tener en cuenta que en las cuentas en participación no se crea un patrimonio común entre los Partícipes, sino que las aportaciones que estos realizan, las recibe en propiedad el Gestor. Tampoco se crea a través de esta figura un ente con personalidad jurídica propia, por lo que no hay deudores o acreedores de las cuentas en participación como entidad, sino del propio Gestor o dueño del negocio.
- Vehículos de inversión (SPVs).
Un vehículo de inversión o SPV es una entidad creada por otra distinta, denominada comúnmente “Gestora”, para realizar un propósito concreto y con la atribución de un conjunto de bienes o activos.
Su actividad se encuentra delimitada y claramente definida, constituyéndose por tanto una sociedad con el objeto de explotar un proyecto determinado, permitiendo la separación del patrimonio y los riesgos propios del proyecto mediante una serie de fórmulas contractuales y/o societarias. Es decir, se trata de un método o una estructura utilizada para buscar una mayor eficiencia en la captación de capitales, canalizando las inversiones de un determinado proyecto sin que sus riesgos influyan directamente sobre el Gestor y viceversa.
Dicho esto, la finalidad principal de una SPV es la de crear un patrimonio autónomo con el fin de llevar a cabo un propósito específico, dependiendo del área o materia en la que la entidad promotora tenga interés.
Una SPV se constituye como una entidad completamente autónoma desde un punto de vista jurídico, no siendo necesario que su balance sea consolidado respecto al promotor del proyecto. Dicha entidad deberá dotarse del patrimonio fundacional mediante la transmisión de los activos necesarios por parte la Gestora, generalmente llevando a cabo para ello algún tipo de acuerdo contractual.
Adicionalmente, la relación con la entidad Gestora y la estructura accionarial quedará establecida según los pactos societarios y estatutarios que se lleven a cabo. No obstante, tal y como se expresaba anteriormente, la idea es crear una entidad con autonomía patrimonial y con una actividad económica específica, pero bajo el control del Gestor, por lo que, se deberá tener en consideración el mayor o menor margen concedido y el grado de control.
Respecto a la duración del vehículo, los estatutos podrán establecer una duración determinada, sin embargo, lo habitual es que se encuentre vinculada a la existencia de los activos. En base a ello una SPV resulta de gran utilidad para operaciones financieras complejas y a largo plazo.
A modo de ejemplo, supongamos que una compañía está interesada en el desarrollo de un proyecto de Real Estate y cuenta con una cartera de activos de bienes inmuebles, pero tiene la necesidad de atraer inversores. La dificultad de entablar relaciones con inversores se desprende de la naturaleza ilíquida de los inmuebles, además, los riesgos del proyecto se ven solapados por sus actividades propias lo que acarrea la dificultad en relación a la financiación ajena.
Una de las alternativas para solventar estas situaciones es la constitución de un vehículo de inversión para establecer una separación patrimonial. De esta forma, la entidad queda liberada del riesgo propio del proyecto en su balance, adquiriendo asimismo la capacidad para ejecutar un proceso que permita alcanzar el levantamiento de capital de un modo más sencillo y económico. La SPV garantiza que el riesgo financiero quede reducido al propio de la cartera de activos.
Una vez que los activos queden aislados, la compañía estará en disposición de utilizarlos de forma colateral para crear y lanzar un vehículo de inversión eficiente.
En líneas generales, las principales ventajas de la constitución de una SPV para la inversión inmobiliaria son i) la simplicidad en la gestión; ii) la garantía de los inversores, que pasan a ser socios de la compañía y iii) que la sociedad Gestora gestiona la administración, lo que evita que los socios mayoritarios tengan un peso excesivo en la toma de decisiones y gestión del día a día.
En contraposición, los vehículos de inversión pueden tener ciertas complicaciones o desventajas como son, entre otras, las siguientes: i) puede existir cierto grado de rigidez, ya que los socios pueden bloquear la entrada de nuevos inversores si el proyecto exige más capital; ii) los socios minoritarios pueden encontrarse desprotegidos, salvo que se regule vía pacto de socios con las posibilidad de salida; iii) las SPVs son aconsejables para proyectos en los que se conozca de antemano cuales son las necesidades de capital; por último iv) el inversor tributará por lo que perciba en concepto de dividendos como rendimiento de capital inmobiliario, con una retención del 19% en cualquier percepción de la SPV, pudiendo beneficiarse de las bonificaciones para evitar la doble imposición que poseen las sociedades si se cumple con determinados requisitos.
Desde ORTEGO Y CAMENO ABOGADOS quedamos enteramente a su disposición para clarificarle cualquier cuestión que considere oportuna.
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